'हरेरा' ने सुपर और कारपेट एरिया संबंधी धांधली रोकने को जारी किए नियम, कसा शिकंजा

'हरेरा' ने सुपर और कारपेट एरिया संबंधी धांधली रोकने को जारी किए नियम, कसा शिकंजा

निर्देशों का उल्लंघन करने वाले प्रोमोटर, रियल एस्टेट एजेंट के विरूद्ध होगी कार्रवाई

हरियाणा रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (हरेरा), गुरुग्राम ने सुपर और कारपेट एरिया संबंधी धांधली रोकने को प्रोमोटर, रियल एस्टेट एजेंट पर शिकंजा कसने के क्रम में रियल एस्टेट परियोजना में कारपेट एरिया के आधार पर अपार्टमेंट या बिल्डिंग की बिक्री के लिए नए नियम जारी किए हैं। हरेरा, गुरुग्राम के अध्यक्ष डॉ. के.के. खंडेलवाल ने उक्त निर्देशों का उल्लंघन करने वाले प्रोमोटर, रियल एस्टेट एजेंट के विरुद्ध सख्त कार्रवाई अमल में लाने की चेतावनी दी है।

सुपर एरिया की परिभाषा में अस्पष्टता और व्यापक भिन्नता के कारण होती है मुकदमेबाजी

हरेरा अध्यक्ष ने इस सम्बंध में जानकारी देते हुए बताया कि विभिन्न बिल्डर-खरीदार समझौतों में प्रदान की गई सुपर एरिया की परिभाषा अस्पष्ट है और परिभाषाओं में व्यापक भिन्नताएं हैं। 'रियल एस्टेट परियोजनाओं में सम्पत्ति को विशेष रूप से सुपर एरिया में शामिल घटकों के विवरण और ब्रेकअप के बिना, ठीक से वर्णित नहीं किया गया है। सुपर एरिया आधार पर रियल एस्टेट की बिक्री का प्रचलन भ्रामक, अस्पष्ट, अपारदर्शी है और भ्रम एवं जटिलताओं को जन्म देता है और कई बार इनके कारण बात मुकदमेबाजी तक पहुंच जाती है।'

'रेरा' कानून के अस्तित्व में आने से पूर्व 'कारपेट एरिया' शब्द को लेकर कानूनी विवरण का था अभाव

उन्होंने कहा कि भूखंड, अपार्टमेंट, या भवन जैसा भी मामला हो, या रियल एस्टेट परियोजना की बिक्री कुशल और पारदर्शी तरीके से सुनिश्चित करने और रियल एस्टेट क्षेत्र में उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा के लिए अथॉरिटी ने नियम बनाएं हैं। उन्होंने बताया कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के अस्तित्व में आने से पूर्व 'कारपेट एरिया' शब्द के लिए कानूनी विवरण का अभाव था। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 ने कारपेट एरिया की विशिष्ट/ठोस परिभाषा प्रदान की है जिससे अब इस सम्बंध में अस्पष्टता और अनिश्चितता नहीं होगी। इस अधिनियम की धारा 2 (के) के तहत शब्द कारपेट एरिया को विशेष रूप से और विशिष्ट रूप से परिभाषित किया गया है। अधिनियम की धारा 2 (के) के तहत उपलब्ध कारपेट एरिया की परिभाषा का अर्थ है कुल उपयोग योग्य फ्लोर एरिया। उन्होंने कहा कि बाहरी दीवार, सेवा शाफ्ट, बालकनी, बरामदा और खुली छत को कारपेट एरिया की परिभाषा से बाहर रखा गया है। उन्होंने कहा कि हालांकि, अपार्टमेंट की आंतरिक विभाजन की दीवारों को इससे बाहर नहीं किया गया है क्योंकि वे अभिन्न संरचना का हिस्सा हैं जो कि कारपेट एरिया है।

कारपेट एरिया की परिभाषा को पारदर्शी बनाए जाने से अब किसी भी अस्पष्टता की नहीं है कोई गुंजाइश

डॉ. खंडेलवाल के अनुसार कारपेट एरिया की परिभाषा को अब पारदर्शी बनाया गया है और अब किसी भी अस्पष्टता की कोई गुंजाइश नहीं है। उन्होंने कहा कि एक अपार्टमेंट के बाहरी ढांचे पर निर्मित या प्रदान की जाने वाली सभी दीवारों को 'बाहरी दीवार' माना जाएगा। उन्होंने कहा कि एक अपार्टमेंट के भीतर निर्मित या दी गई सभी दीवारों या स्वतंत्र स्तम्भों को 'आंतरिक विभाजन की दीवार' माना जाएगा। निर्माणाधीन परियोजनाओं में जहां प्रमोटर ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के लागू होने से पहले सुपर एरिया के आधार पर रियल एस्टेट इकाइयों को आवंटित किया है, वह खुलासा करेगा कि कौन से घटक वास्तव में सुपर एरिया का गठन करते हैं और यह भी कि आवंटियों और प्रमोटर के बीच किए गए बिल्डर खरीदार समझौते में किए गए वादे के अनुसार सुपर एरिया वास्तव में बिल्डर खरीदार समझौते के अनुसार अस्तित्व में है या नहीं।

सुपर एरिया के आधार पर बेचे जाने के मामले में धोखाधड़ी रोकने को किया गया है फैसला

उन्होंने कहा कि ऐसा इकाई को सुपर एरिया के आधार पर बेचे जाने के मामले में धोखाधड़ी रोकने के लिए किया गया है। अगर इकाइयों के कन्वेंयंस डीड को निष्पादित नहीं किया गया है तो प्रमोटर सुपर एरिया और इसके विवरण/घटकों के अलावा कारपेट एरिया को भी इंगित करेगा। उन्होंने कहा कि कारपेट एरिया के आधार के अलावा रियल एस्टेट इकाई की कोई भी कन्वेंयंस डीड पंजीकृत नहीं की जाएगी। ऐसे मामलों में जहां अधिनियम के लागू होने से पहले रियल एस्टेट इकाइयां आवंटित की गई थी, उनमें प्रमोटर को कन्वेंयंस डीड पंजीकरण के समय सुपर-एरिया बनाने वाले सभी घटकों का प्रकटीकरण करना होगा, हालांकि कन्वेंयंस डीड केवल कारपेट एरिया के आधार पर पंजीकृत होगी।

अनुचित व्यापार-कपटपूर्ण व्यवहार में लिप्त पसए जाने पर की जाएगी दंडात्मक कार्रवाई

हरेरा, गुरुग्राम के सदस्य समीर कुमार ने बताया कि कारपेट एरिया को छोड़कर किसी अन्य आधार पर बिक्री के लिए किए गए किसी भी समझौते को प्रमोटर की अनुचित व्यापार व्यवहार/कपटपूर्ण व्यवहार में लिप्तता माना जाएगा और वह अधिनियम के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार उचित कार्रवाई का पात्र होगा। रियल एस्टेट एजेंट सुपर एरिया या किसी अन्य आधार पर नहीं बल्कि कारपेट एरिया के आधार पर ही किसी भी रियल एस्टेट परियोजना में अपार्टमेंट या बिल्डिंग की बिक्री या खरीद की सुविधा प्रदान करेंगे।

यदि किसी रियल एस्टेट के एजेंट को ऐसी बिक्री/ खरीद में लिप्त पाया जाता है, तो उसे अनुचित व्यापार व्यवहार में लिप्त माना जाएगा और इस अधिनियम की धारा 65 के प्रावधानों के अनुसार उसका रियल एस्टेट एजेंट के रूप में कार्य करने का पंजीकरण रद्द किया जा सकता है या उसके खिलाफ दंडात्मक कार्रवाई शुरू की जा सकती है। उन्होंने कहा कि अगर इकाई को कारपेट एरिया के आधार पर पंजीकृत किया जाना है तो भी कुल मूल्य/लागत को बदला नहीं जाएगा। उन्होंने कहा कि राजस्व अधिकारियों द्वारा केवल कारपेट एरिया के आधार पर कलेक्टर दर को अधिसूचित किया जाना अपेक्षित है और अब किसी अन्य आधार पर बिक्री अवैध मानी जाएगी।

नियमों के उल्लंघन-अतिक्रमण पर लगेगा जुर्माना, अमान्य घोषित कर दी जाएगी परियोजना की बिक्री

डॉ. खंडेलवाल ने स्पष्ट किया कि ये नियम सभी रियल एस्टेट परियोजनाओं पर लागू होंगे, इस तथ्य के बावजूद कि वे पंजीकृत है/पंजीकरण योग्य हैं या पंजीकरण से छूट प्राप्त है। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के लागू होने के बाद कारपेट एरिया के आधार को छोड़कऱ किसी भी अन्य आधार पर रियल एस्टेट परियोजना की बिक्री को ऑथोरिटी द्वारा अमान्य घोषित कर दिया जाएगा।